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Reformas Integrales Bilbao - Empresa de reformas en Bilbao. Presupuesto gratis
Reformas Integrales Bilbao
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LICENCIA DE OBRAS

Lo primero cuando comenzamos cualquier tipo de obra es entender los requisitos legales por los que hay que pasar.

Los dos tipos de licencias más habituales son, de obra menor y de obra mayor:

Para saber cuándo necesitamos pedir una u otra, debemos saber que la licencia de obra menor es requerida para la ejecución de reformas que no precisan cambios estructurales y que se realizan dentro del cerramiento.

  • No requieren dirección técnica.
  • No afectan a la seguridad y distribución interior así como a la configuración arquitectónica global del edificio.
  • No se afectan actividades que requieren licencia como la hostelería, debido al enchapado, pintado, etc.

La licencia de obra mayor se define para las siguientes circunstancias:

  • Obras de planta nueva: Son las que se realizan en un solar. Todas las que refieren a obras de ampliación de un edificio construido previamente si esta implica mayor ocupación de superficie.
  • Rehabilitaciones: Las que tienen por objeto la transformación para adecuarlas a unos valores arquitectónicos.
  • Las que por su complejidad o por importancia económica sean designadas como mayores.
  • Aquellas que precisan derribos de forma parcial o total del edificio.

DERRIBOS Y DEMOLICIONES

Esta partida dentro del presupuesto sorprende ya que se podría decir que debería ser la más sencilla sin embargo conlleva unos costes que pueden incrementar considerablemente el presupuesto.

Nos sucede muy amenudo que el cliente desea cambiar la distribución, y para ello hay que tirar tabiques, o también puertas, ventanas, suelos, enseres y muebles varios.

Esto genera un volumen importante que puede requerir varios contenedores de escombros y no siempre se puede colocar un contenedor, depende del vecindario.

Por eso lo que a priori debería ser sencillo, romper y tirar, pero en ocasiones se complica en exceso ya que no hay forma fácil de bajar los sacos de escombros a un contenedor e incluso en ocasiones hay comunidades que no permiten la bajadas de estos escombros por el ascensor. Algo que complica la tarea obligando al propietario a bajar los escombros con otros medios como pueden ser cubos, torres, ascensores o andamios.

Podríamos decir que en la actualidad el precio medio de una demolición en una reforma integral en Bilbao, es muy variable, pero podemos calcularlo de la siguiente manera.

 

Horas de trabajo + volumen de escombro + transporte a escombrera.

 

Las horas de trabajo son estimativas bajo presupuesto, la experiencia del coordinador de gremios o contratista decidirá su valor, pero su duración no debería exceder de 7 días para una reforma en piso medio de unos 70 u 80 metros cuadrados y eso, en un caso extremo de demolición.

También habrá empresas de construcción que valoren la mano de obra del derribo en función de un coste por metro cuadrado, y volvemos a lo mismo cada empresa puede cobrar lo que tenga estipulado. Para que te hagas una idea, el precio del metro cuadrado de derribo podria variar entre 15€ y 25€. Esto también puede variar según se prevea la dificultad de retirada del escombro.

Volumen de escombro: ¿Cómo calcular el volumen de escombro?, la respuesta puede ser igual de facil que complicada, pero como en todo vamos a tomar una referencia para calcularlo. Bien, pensemos entonces, imaginemos que tenemos que derribar un tabique de 2×2 metros y picar una cocina de azulejo de 3×3 metros y 2,50m de altura. Pues bien, vamos a ver cómo lo calculamos nosotros en Reformas Vascas.

Volumen de tabiques: Si tenemos en cuenta que un tabique normal tiene entre 10cm y 12cm, con un cálculo sencillo podemos averiguar su volumen en metros cúbicos. Se haría de la siguiente manera:

 

[(m² x 0,12) x 1,20] = m³

 

 

Esto se explica de la siguiente manera, el volumen del tabique de 12cm en metros es 0,12 y después lo multiplicamos por 1,20 para añadirle un 20% más para tener un margen de seguridad por engrosamiento de la masa.

Volumen del azulejo: Sería un cálculo similar al tabique con excepción de que no tratamos con un grosor de 12cm sino que el azulejo es más fino, estaríamos hablando de entre 1 y 2 centímetros, más el exceso por aplicación de masa, lo valoraremos en 3cm más el porcentage de seguridad. Quedaría de la siguiente manera:

 

[(m² x 0,03 x ) x 1,20] = m³

 

Por lo que para el caso que hemos propuesto podríamos decir que el volumen total a demoler sería:

 

Volumen de tabique

[(2×2) * 0,12]*1,20 = 0,576 

Volumen de baldosa paredes

[[(3*2,50) * 4] *0,03]*1,20 = 1,08 

Volumen de baldosa suelo

[(3*3)  *0,03] *1,20 = 0,324 

 

TOTAL SUMA = 1,98 , la duración estimada sería de 2 a 3 días con dos albañiles derribando, recogiendo el escombro y un oficial de primera supervisando el derribo para no provocar ningún problema estructural indeseado.

 

Ahora a todo esto, habría que añadirle la retirada de enseres y retirada de escombro bien con contenedor o en sacas. Lógicamente en un contenedor hay más capacidad que en una saca. El contenedor puede tener varios tamaños, pero para una reforma integral de un piso de unos 70m² es más que suficiente, un volumen aproximado de 4 a 6 m³.

 

En cambio la saca soporta 1 metro cúbico pero es más facil de retirar. El contenedor requiere de un espacio superior en la calzada urbana y en ocasiones no es posible su colocación, aunque sería lo óptimo.

 

El precio de retirada o recogida del contenedor depende de la compañia de contenedores, pero podríamos decir que es de 250€ contra los 60€ de las sacas.

 

Por último para esta sección de derribos indicar que en ocasiones es necesario tirar un falso techo, un escalón etc. ya que podría esconder parte de la estructura vital del edificio y obligarnos a modificar nuestros planes.

ALBAÑILERIA

Una vez hemos derribado y desescombrado todo lo que hace falta, comienza la fase de construcción de los tabiques, bajar los techos y la instalación del suelo.

Para levantar tabiques, lo que más se solicita por su versatilidad es el pladur, y por ser la opción más económica. La instalación de tabiques de pladur puede variar de los 19€/m² a los 24€/m².

 

El albañil, estará durante casi toda la obra, ya que si se encarga del derribo, depués tendrá que además de formar las nuevas paredes, hacer las rozas necesarias en la pared para pasar los tubos de agua y luz y posteriormente taparlos. Es por esto que realmente estará antes y después de que pasen casi todos los gremios, fontaneros, electricistas, ventaneros, carpinteros, pinteros, etc..

El coordinador de gremios, debe ser lo suficientemente profesional y debe saber los tiempos en los que se tiene que mover al equipo para entregar la reforma a tiempo. El albañil es el brazo derecho del coordinador de la obra.

Es quién dará las órdenes al albañil jefe para que sus trabajadores finalicen correctamente el trabajo y se remate todo a la perfección, tal como se ha planificado en el proyecto.

El albañil, se encargará también de ajustar los premarcos de las puertas, colocar pladur, tapar las rozas, rasear las paredes y dejarlas listas para pintar, enchapar y rematar.

BAÑO Y ASEO

Por  nuestra experiencia, que no es poca, la inmensa mayoría de las reformas de baños son muy básicas, dentro incluso de lo moderno.

La tendencia es retirar la vieja bañera y sustituirla por un plato de ducha.

Ahora bien, esto en muchas ocasiones puede complicarlo todo, ya que la distribución del baño es obligatorio que la cambiemos y en ocasiones no es fácil ese cambio y tenemos que adaptarnos a lo que tenemos.

Con esto quiero decir, los tubos de agua caliente y fría se pueden colocar por cualquier parte y su grosor no es demasiado.

Pero el inodoro a veces da problemas para moverlo o desplazarlo. Lo podremos mover pero dentro de un margen aceptable, ¿y por qué es esto? Porque el inodoro debajo tiene un tubo de 110mm y es lo suficientemente grande e incordioso para que no lo podamos mover con facilidad. Una de las opciones en caso de tener la necesidad de desplazar el inodoro sería el levantado total del suelo como si existiese un escalón.

Un cosejo que te doy, es que pidas la mampara con tiempo porque si no disponen en stock de las medidas que necesitas, pueden llegar a tardar hasta 20 días en su fabricación.

El precio de un baño con todo, instalación de fontanería, electricidad, azulejo, baldosa, ducha, inodoro, lavabo, toallero y muebles, puede variar entre 4500€ y 6000€.

Algo que debes tener en cuenta, es que el azulejo suele venir incluido en el presupuesto bajo un valor de entre 10 y 15 euros habitualmente, sinembargo es el cliente quien decidirá si provee el mismo del azulejo ya que puede tener un gusto un poco especial.

Nuestra recomendación es que sea cual sea el azulejo que vayais a comprar, sea de calidad ya que puede provocar muchas complicaciones a la hora de colocarlos. Con el tiempo os daremos unos consejos para que sepais distinguir entre un buen azulejo y uno malo, pero por ahora nos centraremos en la reforma en sí.

Para calcular la cantidad de azulejo y valdosa, nos basaremos en los metros cuadrados de paredes y suelos, más 3 o 4 cajas. Es necesario para contingencias y excedente en caso de rotura o necesidad en un futuro, ya que las referencias de los azulejos y baldosas son muy variables. En unos meses te será complicadisimo por no decir imposible encontrar exactamente el mismo.

Nosotros hemos sufrido esto en nuestras carnes y recuerdo una reforma de un baño que el cliente devolvió el excedente de la baldosa para recuperar un dinerillo. Pero tuvimos que volver por un pequeño desperfecto. Con la mala suerte que tuvimos que sacar un azulejo de la pared y colocar uno nuevo. En cuestión de semanas ya no existía la misma referencia de azulejo y aunque si era parecido, no era el mismo. Por eso compra siempre azulejo y valdosa de más.

COCINA

Ahora que vamos a dar un look nuevo a nuestro hogar, que menos que dejar una cocina nueva y flamante a nuestro gusto.

Piensa que la cocina es donde se invierte más dinero en una reforma, por lo que además de la obra has de añadir luego muebles y electrodomésticos  nuevos.

La tendencia hoy en día es aprovechar al máximo cada rincón y que sea una cocina funcional, esto quiere decir, dejar todos los elementos lo más cercanos posibles para un margen de acción aceptable sin tener que desplazarse en exceso.

Este habitáculo es un poco particular, ya que cuando estudiamos sus opciones, siempre nos encontramos con algún problema que resolver.

Si vamos a hacer una instalación de gas hay que pensar muy bien dónde colocar la caldera.  A veces los espacios son muy reducidos y ya nos ha sucedido que alguien ha pedido los muebles de la cocina y no tuvo en cuenta este pequeño detalle.

Además hay que sacar un tubo al exterior, esto en ocasiones puede parecer sencillo, pero puede convertirse en un quebradero de cabeza. El agujero se hace por dentro y se puede quedar la fachada dañada, hay que hacerlo bien.

Y no solo eso, sino que hay que subir el gas hasta un piso donde no tiene instalación previa, con el consecuente incremento del presupuesto tanto por parte de la fontanería como hacia la comunidad a la que tendrás que pagar en proporción a la instalación si un día la realizó algún vecino.

Podríamos decir que el coste de una cocina standard, con todos los gremios incluidos sin muebles estaría entre 4000 y 6000 euros. Tendrías que pensar en añadirle otro tanto para los muebles y electrodomésticos varios.

Importante a la hora de planificar la cocina, los puntos de luz y la tensión necesaria para que no salte la luz cuando estemos utilizando varios electrodomésticos a la vez, como puedan ser la inducción y el horno simultaneamente.

En esta guía no hay sitio para hablar en profundidad de las cocinas, pero publicaré algún post en la web.

ELECTRICIDAD

Lo normal es que renovemos por completo la instalación eléctrica por los problemas que puedan tener los cables y defectos en la antigua instalación.

Nos podemos encontrar con varios problemas, en ocasiones al derribar muros o paredes puede que se encuentren registros de luz o cables que no teníamos contemplados, es importante trasladarlos mediante rozas, por el suelo o falsos techos.

Además hoy en día es habitual no solo la instalación de puntos de luz sino también tomas de red, TV, radio o incluso, usb por toda la casa.

Lo bueno que tiene la luz es que se pueden llevar fácilmente los cables por cualquier sitio, no como sucede con el agua, que precisa de pendiente si o si por efecto de la gravedad.

La instalación con cuadro de luz, magnetotérmicos, mecanismos (enchufes e interruptores) y puntos de luz suficientes por todo el piso, podríamos decir que puede oscilar entre 1800 y 3500 euros.

¡¡¡Super importante!!!, una vez finalizada la instalación es necesario legalizar la instalación con un boletín. Un certificado de la instalación eléctrica. Esto certifica que la instalación electrica de la reforma es apta para poder dar de alta el servicio de luz.

¿cuándo es necesario este boletín? Siempre que se de un alta nueva, se cambie de tarifa, al cambiar de potencia, cambiar de instalación monofásica a trifásica o por su caducidad.

El boletín tiene una validez de 20 años por lo que transcurrido ese periodo habría que volver a emitir uno nuevo.

Lo debe emitir un técnico autorizado y debe ser aprobado por la compañía eléctrica asegurando así que se ajusta al reglamento.

El precio del boletín se estipula de media en 150€ aunque podría variar ya que hay comunidades autónomas que exigen una tasa adicional y el profesional también cobrará la mano de obra y  eso tambien es algo variable.

ILUMINACIÓN

Esta parte es un poco al gusto del cliente, y también puede variar mucho. Si que nos gustaría hacer incapié en que todo ahorro energético siempre repercutirá en tu bolsillo por lo que una buena iluminación led puede ser lo más indicado.

Hay que tener en cuenta si el piso está bien iluminado, orientación del sol durante el día, etc.

La variedad que existe es increíble y podemos encontrarnos en el mercado con multitud de modelos diferentes de lámparas.

Hoy en día se pueden encontrar bombillas que podemos cambiarlas de color desde un mando a distancia o con nuestro smartphone, creando ambientes increíbles que antes eran imposibles. Como referencia tenemos a Philips HUE y Xiaomi yeelight, algo más económico. Tambien en Leroy Merlin se han subido al carro y tienen sus paneles de luces Led de colores.

El precio de la iluminación no suele incluirse en un presupuesto de reforma. Es otro gasto que deberás tener en cuenta y entendemos que es algo muy personal del cliente.

Lo que si podemos hacer, es planificar bien los puntos de luz en el techo para repartirlos de tal forma que dependiendo de su localización podamos conseguir la máxima iluminación posible bajo el mínimo coste.

Esto lo lograremos aprovechando bien la luz natural que entre en la vivienda y aquí si que será importante una buena horientación.

Para la colocación de elemento lumínicos en los techos lo habitual es bajar los techos. Utilizamos pladur para bajar los techos y de esta manera la instalación es mucho más sencilla.

Algo también destacable a la hora de planificar la iluminación es donde colocaremos los interruptores y preveer si serán conmutados o no.

Algo que se hace comunmente en los dormitorios especialmente de matrimonio es colocar un interruptor a cada lado de la cama y además otro en la entrada de la habitación. Por eso es necesario conmutar los elementos entre si y es importante tenerlo en cuenta a la hora de realizar la instalación. Por dos razones para calcular el cable que hay que pasar y proveer de los mecanismos necesarios.

Para una instalación de 230V, la potencia recomendada a instalar será aproximadamente de 5750W y la instalación del cuadro eléctrico óptima será la entrada de la vivienda.

Se tendrá que tener en cuenta los siguientes elementos dentro del cuadro eléctrico; iluminación, tomas de corriente, electrodomésticos pequeños (lavadora, lavavajillas, termos y similares),  electrodomésticos con resistencias (hornos, cocinas…) y tomas de corriente y bases auxiliares para el baño y la cocina.

Se tendrá en cuenta la mayor eficiencia energética posible  distribuyendo bien los puntos de luz en habitáculos como son el hall, pasillos y sala comedor.

VENTANAS

Las ventanas aunque a veces creamos que puede ser algo sencillo, podemos encontrarnos con varías complicaciones, entre ellos, la estructura del edificio, que puede amargarnos la existencia cuando tenemos que cambiar unas ventanas e instalar un cajón de persiana donde nos topamos con una viga del edificio.

Pero lo habitual no es eso, y hoy en día se trabaja al 90% con ventanas abatibles de PVC de fácil instalación.

Aquí el presupuesto si que puede variar y mucho porque depende del número de ventanas.

Podríamos decir que si midiéramos todas las ventanas en metros cuadrados, de media estaría rondando entre 300€ y 350€ el metro cuadrado, para ventanas abatibles de PVC.

Mide ancho por alto de todas las ventanas y multíplicalo por esa cantidad y obtendrás un precio aproximado.

Como detalle importante, hay que saber que se pueden hacer a dos tonalidades, habitualmente blanco para el interior y por fuera un color a juego la fachada, para sincronizar la gama cromática y que no de sensación de desorden, normalmente una imitación a madera.

¡¡OJO!! Otro detalle a tener en cuenta con las ventanas es que como se piden a fábrica con unas características especiales, el pedido de las mismas puede tardar entre 20 y 25 días. Si tenemos en cuenta que en Agosto cierran por vacaciones . Si te encuentras en verano hacia Julio o Agosto y no has pedido las ventanas, no podrás acabar la obra hasta Septiembre que reinicien la fabricación.

Después de colocar las ventanas hay que rematar los marcos y enchapar lo que falte para rellenar y para finalizar colocaremos las jambas que ya dejarán el marco de la ventana perfecto.

La supervisión es muy importante porque además de caer escombro a los vecinos y a la calle, su perfecta colocación nos ahorrará mucho trabajo, puesto que si quedan muy dentro o para fuera rematarla será mucho más complicado.

PUERTAS

Ojito con las puertas, cada vez nos encontramos con más pisos que quieren cambiar las puertas y como en la villa de Bilbao hay edificios muy viejos, nos encontramos que la puertas son más pequeñas que el standard de hoy en día.

Las actuales son de 2,10m de altura y de ancho 0,90m, ¿qué sucede?, pues que si las nuestras son más pequeñas y las queremos cambiar estaremos obligados a cortar el tabique donde se encuentran con el consecuente problema que nos podamos encontrar de cables, etc.

Si estás dispuesto a cambiarlas y ya metido en harina, te aconsejamos que para ganar espacio y le des un aire más moderno instales un cajón con puerta abatible que vienen ya prefabricados y tan solo haría falta pintar.

Si por otro lado, no puedes asumir el gasto de las puertas, la otra opción sería lacarlas, normalmente en blanco, y así aprovechas las que ya tienes. El coste por lacado de una puerta standard puede rondar los 100€ y una puerta nueva estándar sin cristal con sus jambas, marcos, pre-marcos y ya montada, unos 280€ a 350€.

SUELO

Con el suelo en una reforma integral podemos plantearnos varias situaciones, un cambio total del suelo o la reparación del mismo para ahorrar costes.

Respecto a estas dos opciones tenemos que contemplar lo siguiente, a nivel diseño y decoración si vamos a pintar las paredes con tonos claritos la opción más adecuada sería instalar una tarima flotante clarita y resistente, para dotar de más luz y claridad al habitáculo.

Si por el contrario nuestra opción es mantener nuestro suelo antiguo o parquet y lo vamos a acuchillar,  tenemos que saber que si queremos un tono clarito será casi imposible conseguirlo con un barniz.

Como consejo, para el suelo, lo suyo es instalar una tarima encima del que ya tenemos, ¿y por qué?, pues porque el gasto que vas a tener por quitar la madera vieja, tirarla y desescombrarla es más caro que colocar un suelo encima del que ya existía. Por no hablar de la cantidad de mortero para rellenar y nivelar el suelo, que estamos hablando que son muchas toneladas y en sacos ni te cuento.

Por eso, siempre es mejor mantener el suelo antiguo debajo del nuevo, pero tendrás que contar con que el suelo se va a levantar por lo menos medio centímetro y eso que hoy en día hay tarimas de hasta 4mm de grosor.

El precio de la instalación por m2 de tarima AC4 con la tarima incluida, ya colocada, estaría entre 28€ y 32€ el metro cuadrado.

RODAPIE

El toque de un buen rodapié, es fundamental en una reforma, no es la parte más cara de la reforma pero hay que tenerla en cuenta. Podríamos decir que un rodapié estándar lacado en blanco, suministrado y colocado puede incrementar entre unos 10€ y 15€ el metro lineal.

PINTURA

Llegamos a un punto clave de la reforma, ya hemos terminado la mayoría de los trabajos y ahora nos queda darle vida.

Antes de comenzar la reforma y para presupuestarla, se medirán los metros cuadrados que vamos a pintar, y sumamos los techos.

En las paredes puede que se nos vaya parte importante de nuestro presupuesto ya que tenemos que tener en cuenta varios factores.

 

El dichoso gotelé: Antiguamente el gotelé se consideraba lo que estaba de moda, ahora, todo el mundo quiere quitarlo y dejar lisas las paredes. Tenemos que averiguar que tipo de gotelé tenemos, los hay de distintos grosores y materiales. De 1mm de espesor hasta el tamaño de un garbanzo duro como una piedra.

 

Habrás oído de productos milagro para quitar el gotelé como KITOMASGOTA que promocionaba leroy merlin y ya no lo hace. También existe la opción de alisarlo lijándolo con una máquina que lleva incorporado una aspiradora para no hacer mucho polvo, pero nuestra recomendación es emplastar con masilla ya que de esta manera, no generamos polvo y se pueden lucir a la vez.

 

Papel en la pared: Quitar el papel de la pared también puede incrementar el presupuesto ya que quitarlo es un trabajo duro y largo. Además una vez quitamos el papel hay que ver el espado de las paredes ya que puede que se deteriore al levantar el mismo.

 

Lucir: Antes de pintar las paredes, estas tienen que estar bien rectas y aplomadas. Lucir paredes es un trabajo que recomendamos dejar en manos de profesionales ya que requiere de experiencia conseguir unos acabados óptimos.

 

Pintar: Por último nos queda pintar, debemos elegir uno o varios tonos con los que pintar nuestro nuevo y flamante piso. Hoy en día hay infinidad de opciones y eso depende del gusto de cada uno. Están las pinturas plásticas, ecológicas, al agua, etc. Con las que se pueden conseguir diseños modernos y espectaculares.

 

Si tenemos en cuenta que tenemos que quitar el gotelé, lucir y pintar, con un grosor de hasta 2mm estaríamos hablando de entre 2500€ y 3500€, para un piso medio de unos 65m2.

DECORACIÓN

Si tu presupuesto te lo permite, puedes contar con la inestimable colaboración de una decoradora profesional para dar vida a tu piso tras la reforma.

Una profesional de interiorismo te puede decir las posibilidades que tienes y puede levantar un plano en 3D para que veas cómo puede quedar tu casa.

Este servicio con nosotros es gratuito para todo tipo de reformas integrales pero una buena decoradora puede costar tranquilamente entre 2000€ y 4000€, solo por preparar el proyecto y a petición podría llevar la gestión de obra, pero eso es cuestión de hablarlo.

Ahora más o menos te puedes hacer una idea de lo que puede costar una reforma integral de un piso, ahora lo dejamos en tus manos y te animamos a que realices el cambio con unos buenos profesionales que ofrezcan buenas garantías.

Por último, os queremos dar un consejo que nosotros siempre decimos a nuestros clientes, y es que tengáis siempre en cuenta que durante la obra pueden pasar dos cosas que surjan ampliaciones de presupuesto bien porque el propietario ha vislumbrado una nueva opción o porque por razones de fuerza mayor hay que realizar el cambio.

Todo lo que esté presupuestado se firmará en contrato y todo lo que se presupueste durante la obra y que esté fuera del presupuesto se informará del precio incremental antes de ejecutarse la instalación o lo que fuere.

Es importante contar con un colchón económico de un 10% para contingencias, que no siempre se utiliza pero para cubrirnos de males.

Por eso, para concluir podemos decir que una reforma integral puede rondar los 19.000 y los 35.000 si hablamos de un piso de unos 65m2 en los que hubiera que reformar todo.

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